Asbesto, antes que todo lo demás
El estudio del que nadie le avisa, y los diez días que cuesta.
En Miami-Dade se exige un estudio de asbesto para toda demolición, sea cual sea el año del edificio. Casi todo el mundo se entera después de haber fijado una fecha de inicio. Esta página es la regla completa, con los documentos del condado y del estado de donde sale, para que pueda planificar con ella en vez de enterarse a medio camino.
La respuesta corta
Sí, hace falta. Se exige un estudio para toda demolición en Miami-Dade sin exención por año de construcción, lo tiene que hacer un consultor de asbesto con licencia estatal y no la cuadrilla de demolición, y el aviso que viene después pone 10 días hábiles, unos 14 días de calendario, entre un formulario completo y el primer día de obra.
La regla de antes de 1980 que ha oído es la prueba equivocada
Casi todos llegan creyendo que el estudio solo hace falta en edificios viejos, y para remodelación hay un umbral que hace que eso sea más o menos cierto. Para demolición no hay ninguno. La regla del condado depende del trabajo, no del año, así que un edificio terminado la década pasada necesita el mismo estudio que uno de 1962. Presupuestar por la edad de la casa es la forma más común de que un calendario de demolición en Miami se caiga antes de empezar.
Regla
La edad no es el detonante
La remodelación es otra regla, y ahí sí empieza a importar la edad
Umbral de renovación
- Edificios de 5 unidades o más.
- Varios edificios residenciales pequeños en el mismo lote.
- Edificios residenciales demolidos o renovados como parte de un proyecto mayor, por ejemplo la ampliación de una vía.
La mayoría de los proyectos comerciales de demolición y renovación, y algunos residenciales, necesitan revisión y aprobación de asbesto del Departamento de Regulatory and Economic Resources (RER).
Quién lo hace, y por qué son dos contratos y no uno
El condado remite al dueño al registro de licencias del DBPR para buscar un consultor de asbesto, lo que ya le dice lo necesario: el estudio no es algo que su contratista de demolición pueda entregarle como parte de la obra. Usted contrata al consultor, el consultor contrata al laboratorio y el informe vuelve a usted. Un contratista que se ofrece a hacer el estudio él mismo o lo está subcontratando, lo cual está bien si lo dice, o le está describiendo algo que no es un estudio.
Quién lo hace
Declaración jurada
El reloj de diez días, y qué lo arranca de verdad
El aviso se presenta en el formulario estatal y la cuenta corre en días hábiles, no de calendario, por eso diez se convierten en unos catorce en un calendario con dos fines de semana. Lo que agarra a la gente desprevenida es dónde arranca el reloj.
Duración
Cuándo arranca el reloj
Regla
Fuentes
La excepción, y lo estrecha que es
La demolición ordenada y la renovación de emergencia son la excepción a la regla de los 10 días, e incluso entonces el aviso se presenta a más tardar el siguiente día hábil.
Las normas bajo las que esto cae
- 0140 CFR 61 Subparte M, las Normas Nacionales de Emisión para el Asbesto (NESHAP).
- 02Capítulo 469 de los Estatutos de Florida, remoción de asbesto.
- 03Capítulo 62-257 del Código Administrativo de Florida, el programa estatal de asbesto que administra el DEP de Florida.
- 0429 CFR 1910.1001, OSHA industria general.
- 0529 CFR 1926.1101, OSHA construcción.
Cuánto cuesta
No publicamos una cifra ni del estudio ni de la remoción, porque no la hemos medido y un rango copiado de un promedio nacional no le sirve de nada a quien está parado en un edificio concreto de Miami. Lo que sí le decimos es la forma: el estudio es un honorario profesional fijo que depende del tamaño del edificio y del número de muestras, y la remoción, si aparece algo, se cotiza aparte y la cotiza el contratista de remoción con licencia, no nosotros. Pídale a cualquier contratista que le dé un solo número global que le separe qué parte es el estudio y qué parte es la remoción, y vea qué pasa.
Qué podemos hacer aquí y qué no
No somos consultores de asbesto ni contratistas de remoción. Las dos cosas tienen licencia aparte en Florida y ninguna de las dos es nuestra.
- Decirle, antes de que gaste nada, si su proyecto es demolición o remodelación según la regla del condado, porque las dos tienen disparadores distintos y ahí empieza casi toda la confusión.
- Llevar el papeleo del aviso por el condado con el informe de su consultor adjunto, para que el formulario quede completo a la primera y el reloj arranque el día que lo presentó y no dos semanas después.
- Ordenar el trámite de asbesto contra la revisión del permiso para que las dos colas se superpongan.
- Hacernos cargo de la limpieza, el acarreo y la disposición una vez que salió el material que exige una mano con licencia, con los tickets de peso de vuelta en su mano.
El asbesto no viaja con el escombro común de construcción: va a un relleno aparte con cita previa, y no está cotizado en ninguna parte de este sitio.
Fuentes
- Miami-Dade County, global
- Miami-Dade County, permits (PDF)
- Miami-Dade County, permits
- Florida DEP, air
- Florida DEP, sites (PDF)
- Florida DEP, sites (PDF)
Todo lo que hay aquí está resumido de fuentes públicas y cambia sin aviso. Verifique con el departamento que emite antes de planificar alrededor de ello.
Preguntas
Lo que preguntan antes de llamar.
¿Necesito un estudio de asbesto para demoler una casa en Miami?
En Miami-Dade se exige estudio de asbesto en todos los proyectos de demolición, sin exención por la edad del edificio. La regla del condado se activa por el trabajo, no por el año en que se levantó el edificio, así que poner el corte en 1980 es la prueba equivocada.
Mi edificio es del 2005. ¿Igual necesito el estudio?
Sí. Para demolición en Miami-Dade no hay exención por año de construcción. El umbral que depende del material y la cantidad aplica a remodelación, no a demolición.
¿Cuánto tarda el aviso de asbesto en Miami-Dade?
10 días hábiles, 14 días naturales. La cuenta atrás empieza cuando el formulario del aviso se da por completo, no cuando se presenta por primera vez, así que un error en el formulario atrasa el inicio de la obra.
¿Puede hacer el estudio mi contratista de demolición?
No, no como el mismo contrato. El condado remite al dueño al registro estatal de licencias para buscar un consultor de asbesto, así que el estudio lo hace un profesional con licencia aparte. Un contratista sí puede gestionárselo, y debería decirle con claridad que lo está subcontratando.
¿Y si la demolición es una emergencia?
La demolición ordenada y la renovación de emergencia son la excepción a la regla de los 10 días, e incluso entonces el aviso se presenta a más tardar el siguiente día hábil.
¿Cuánto cuesta un estudio de asbesto en Miami?
Este sitio no publica una cifra, porque no la hemos medido en este condado y un promedio nacional sería una suposición disfrazada de precio. Es un honorario profesional que fija el consultor y escala con el tamaño del edificio y el número de muestras. La remoción, si aparece algo, es otro precio de otro contratista con licencia.
Díganos la dirección y le decimos en qué vía está.
Demolición o remodelación, qué tendrá que cubrir el estudio y cómo queda la secuencia contra sus fechas. Esa conversación no se cobra y no obliga a nada.